目前，國內的光伏電站還是以地面電站(包括利用分布式指標建設的地面電站)為主，由于項目占地面積較大，一旦開征土地使用稅，即使按各地最低級別的建制鎮和工礦區的標準征收，對于光伏電站的運營來說，也將是一筆不小的數目。

什么是土地使用稅？

土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。

與土地使用稅相關的國家法規主要是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(以下簡稱“條例”)，于1988年年9月27日發布，2006年12月31日第一次修改，2011年1月8日第二次進行修改，相關條文如下：

第二條：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

第四條：土地使用稅每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元；

(二)中等城市1.2元至24元；

(三)小城市0.9元至18元；

(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

第六條：經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份，起免繳土地使用稅5年至10年。

土地使用稅又稱城鎮土地使用稅，其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，建制鎮范圍內所有自然村的集體土地。如果土地所在地位于XX市(縣)XX鄉XX村，則該土地屬于鄉村土地，不屬于建制鎮范圍內的土地，按照“條例”規定不征收土地使用稅。如果是在XX市(縣)XX開發區或XX光伏園區內，則屬于工礦區范疇，也需要繳納土地使用稅。

綜合來看，除非土地有符合國家和地方行政法規的土地使用稅減免政策，或者當地政府承諾的土地使用稅減免政策，否則，只要土地位于城市、縣城、建制鎮和工礦區內，土地的使用者都是需要繳納土地使用稅的。

下面以一個位于河北某地的50MW光伏電站項目為例，就光伏電站涉及土地使用稅的實際情況及建議應對措施做詳細說明。

光伏電站土地使用稅案例

該光伏電站項目位于河北XX縣XX鎮XX村，土地性質為未使用過的荒山，權屬為集體所有，屬于建制鎮范圍內的土地。項目所用土地獲取方式為租賃，已經同村里簽訂合同擬租賃土地133.33公頃，約2000畝(1公頃=15畝)。

據開發人員介紹，目前該土地免土地使用稅。但已有確切消息，河北省將在未來3年對該土地征收土地使用稅。

開發人員上報的項目分析報告顯示，土地使用稅按照每平方米3元/年的費用計算，則每年需要上繳土地使用稅=3*2000*667=400.2萬元(1畝地≈667平方米)，平均每畝地的年土地使用稅=3*667=2000元(此費用已歸到了每年的運維費用中)，而該項目土地租金只有每畝地年租金200元。

由此，高額的土地使用稅直接導致該項目的總投資收益率低于10%，只有9.86%，資本金收益率16.8%(如果土地使用稅能夠減半，按每平方米1.5元/年計算，則總投資收益率為10.49%，資本金收益率為19%)。

由于該項目用地屬于城鎮土地使用稅征稅范圍內的集體土地，且有正式的土地租賃合同，使用單位應繳納土地使用稅。經過對當地情況的分析，項目開發者制訂了如下應對策略：

首先，該項目的土地是荒山，根據“條例”第六條，經批準改造的廢棄土地，可以享受免土地使用稅5-10年(按照程序，開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定)，項目開發者可以積極向當地稅務部門和土地管理機關爭取該項優惠政策。

同時，該項目所在河北西南部地區的荒山大多是低山丘陵，無法建工業企業的廠房，加上土壤貧瘠、干燥缺水，莊稼也無法生長。這樣的荒山土地，沒有什么利用價值，如果能夠租賃出去用來建設光伏電站，則土地變廢為寶，當地農民又多了一個收入渠道，因此是一件雙贏的事情。這可以用來說服當地政府支持。

其次，可以參考其他地區土地使用稅標準，在項目投資預算中提前予以撥備。

目前，各個省份都根據當地的實際情況出臺了土地使用稅實施辦法，不同省份、不同城市等級、不同土地等級征稅標準都不盡相同。比如，江蘇蘇中地區建制鎮的土地使用稅實際為每年2元/平方米。

參考兩地的經濟發展水平，河北的城鎮土地使用稅稅額應該不高于每年2元/平方米(河北省2007年制定的建制鎮的土地使用稅標準與國家一樣，為每年0.6-12元/平方米，沒有明確的等級標準)，具體征收標準要咨詢當地稅務部門。如果按每年2元/平方米，則每年的土地使用稅=2*667*2000=266.8萬元，總投資收益率為10.28%，資本金收益率為18.27%。

再者，根據“條例”第五條規定，經省、自治區、直轄市人民政府批準，經濟落后地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過本條例第四條規定最低稅額的30%。而該項目所在縣屬于河北省39個國家級貧困縣之一，可以要求當地政府部門和稅務部門給予降低稅額。除此以外，由于該項目投資額巨大，而且投資回報期需要10年，電站前期無法盈利，還可以要求當政府和稅務部門給予土地使用稅減免或優惠政策。

另外，由于光伏項目運行周期長達25年，且投資額巨大，有利于長期拉動當地GDP水平、增加財政收入和帶動經濟發展，加上項目需繳納的土地使用稅額巨大，且這筆費用是全部留在當地財政，投資企業除此之外還需要繳納企業所得稅等各類費用。因此，在項目談判時，就應與當地政府相關部門溝通，要求每年返還部分土地使用稅稅額。

在實際情形中，對于租賃性質的集體土地征收土地稅，常常還會出現出租人和承租人互相扯皮的現象，可以承租人會以沒有土地證為由，將問題推給出租方，再通過出租方的從中周旋，爭取減免部分稅額。

各地土地使用稅標準

各地的市縣政府將自身土地劃分為若干等級，在省政府確定的幅度內，制定具體稅額，報省政府批準后執行。下表中，不少省份只是給定了一個大致的稅額范圍，因此具體項目的土地使用稅稅額，應從各市縣地稅部門了解項目所在地實際的征收標準。

目前，國內的光伏電站還是以地面電站(包括利用分布式指標建設的地面電站)為主，而且項目以建制鎮和工礦區范圍的土地居多。以寧夏地區一個20MW的光伏電站為例，項目占地800畝，每年需繳納的土地使用稅=800*667*2=106.72萬元，而一個20MW的光伏電站年運維費用不過200萬元。

從區域來看，東部發達地區的山東、江蘇和浙江標準高于中西部地區，尤其山東，最低都達4元/平方米年。

風險及應對

結合以上項目的土地情況，有以下幾點值得總結：政治風險。如果當地政府或稅務部門給予了土地使用稅減免的優惠政策，在幾年之后政府部門換屆，或者稅務部門負責人更換后，可能會取消土地使用稅的優惠政策。

稅收成本增加的風險。以江蘇為例，蘇中地區實際的建制鎮土地使用稅征收標準在2008年上調過一次，從每平米年0.5元上調至目前的2元，但稅務部門表示此標準仍然偏低。其他很多省份都在2007年左右上調過土地使用稅標準，而隨著土地使用成本的不斷上升，稅收征收成本的上升和征稅難度的增加，甚至某個階段地方的稅源不足或財政出現赤字了，各個地方政府都可能會在未來調高土地使用稅征收稅額。

以新疆地區為例，有些地面電站的土地位于鄉村，屬于免征土地使用稅的范圍；但當地卻要求繳納耕地占用稅(耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅)。西北地區經濟欠發達，民風比較彪悍，即使是沙漠或者荒地，只要長了幾顆草，當地都會認定為耕地或草地，要求交各類稅或補償費用。

而生產建設兵團的電站，不少都是在電站周圍的土地上成立光伏示范園區或者劃入當地的開發區，這就屬于工礦區土地范圍了，按“條例”規定就應該征收土地使用稅。據了解，新疆的工礦區土地使用稅實際標準一般1元/平方米。

其他相關條例釋義。根據“條例”的第六條第七項，由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地，可以免繳土地使用稅。國家稅務總局于1989年2月2日發布了《國家稅務總局關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》，文件編號國稅地[1989]13號，主要內容如下。

為了便于各地貫徹土地使用稅暫行條例，現將電力行業征免土地使用稅問題，明確如下：

一、對火電廠廠區圍墻內的用地，均應照章征收土地使用稅。對廠區圍墻外的灰場、輸灰管、輸油管道、鐵路專用線用地，免征土地使用稅；廠區圍墻外的其他用地，應照章征稅。

二、對水電站的發電廠房用地(包括壩內、壩外式廠房)，生產、辦公、生活用地，照章征收土地使用稅；對其他用地給予免稅照顧。

三、對供電部門的輸電線路用地、變電站用地，免征土地使用稅。

國家對于火電廠是有部分土地使用稅優惠政策的。但由于國內光伏電站市場真正大規模啟動也就不到兩年的時間，國家層面暫未針對光伏電站投資領域出臺正式的土地使用稅優惠政策和指導文件。

前不久剛結束的兩會期間，已經有協鑫集團董事長朱共山和天合光能董事長高紀凡等遞交了有關光伏電站投資領域土地問題的議案，朱共山甚至提出對光伏電站用地免征土地使用稅，以充分體現國家對可再生能源發電的鼓勵。

希望這些建議能夠引起相關部門的重視，并期待相關國家主管部門能夠盡快出臺相應的土地使用稅優惠政策，更好的扶持光伏發電應用的大規模推廣。

針對具體的項目投資者而言，還可以從公司層面推動與地方政府在新能源領域的戰略合作，并以此獲得地方更多的政策支持。五大發電集團等很多央企在各地投資項目時，都是整個集團與地方政府開展長期的戰略合作，到地方投資一系列的大型產業。這樣，地方政府一般都會在土地出讓、土地使用稅方面會給予一定的優惠政策。